Ausência do cumprimento dos deveres de síndico – caso real

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5 meses atrás

Hoje escrevo do outro lado lá, como advogada consultiva condominial de um condomínio que atuo ajudando juridicamente na gestão.

Porém, no caso de hoje, após longas reuniões e demonstrações documentais pelo recente Corpo Diretivo, tive que notificar a gestão anterior do síndico, o que meu causa certa dor, afinal sou síndica profissional, e ver que alguns profissionais da área agem de forma tão descabida e sem ética, me deixa triste e muitas vezes um pouco desmotivada. Mas logo me levanto e penso que se tenho papel e caneta na mão, um computador, espaço em grandes portais e revistas, devo escrever sim sobre estes assuntos e alertar sobre estes casos verídicos que eu passo e atuo, para que haja reflexão e os profissionais pensem melhor antes de agir com tanta desonestidade e imprudência. Explicarei as motivações deste e desta notificação extrajudicial caso abaixo.

O síndico foi representado por uma empresa de sindicatura profissional, e este exerceu o cargo de síndico do condomínio notificante desde a implantação do residencial em Assembleia Geral de Instalação, ocorrida em 30 de setembro de 2015, permanecendo na gestão dom condomínio até o dia 15 de setembro de 2020.

Sabemos que é dever do síndico: “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, conforme preconiza do artigo 1348 do Código Civil:

“Art. 1.348 – Compete ao Síndico:

V- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Pois bem, após a extinção do contrato de prestação de serviços de sindicatura firmado com a empresa notificada, a gestão atual do condomínio em consulta aos documentos relativos ao residencial, sobretudo daqueles em que há muito tempo apuravam os vícios  construtivos existentes  na edificação, verificou a inexistência de acionamento da construtora por parte da notificada no período em que exerceu o gerenciamento do condomínio, não atendendo a obrigação contida no artigo 1348, do Código Civil, acima transcrito.

Em 10 de dezembro de 2016, o laudo de vistoria elaborado por uma empresa de engenharia apontou diversas anomalias construtivas em todo o empreendimento, tais como: 1- infiltrações  nos muros de divisa; 2- infiltrações nas  garagens; revestimentos danificados e/ou faltando; 3- trincas nos revestimentos externos da área térrea; 4- vazamentos  nas tubulações das garagens; 5- rachaduras na laje do topo e laje de serviço; 6- proteção mecânica do sistema de impermeabilização faltando ou danificada; 7- guarda corpo faltando e/ou danificado.

Após a entrada no cargo pelo novo grupo gestor, outro registro de anomalias foi providenciado, consubstanciado no “Descritivo Técnico de Vistoria – Registro de Anomalias Existentes nas Áreas Comuns do Condomínio”, datado de 24 de novembro de 2018, oportunidade em que restaram constatados diversos vícios construtivos corroborando com o laudo de vistoria elaborado no passado, acima citado.

As anomalias encontradas se somaram as anteriormente detectadas onde se verificou: 1- desalinhamento de piso intertravado e piso soltando; 2- trincas na parede estacionamento; 3- infiltrações no espelho d´ água; 4- parede danificada deslocando placas no acesso principal a área da piscina; 5- parede externa da sauna /ducha soltando placas; 6-  fiação e tubulação de ar condicionado solta, sem função; 7- quadro de comando da pressurização ligado direto, luz de falha não funciona; 8- tubulação de gerador sem proteção térmica; 9- falta de mureta de contenção de água; 10-  trincas na proteção mecânica no barrilete da torre A; 11- fachada da torre A com desprendo placas; 12- parafusos de fixação sem vedação; 13-  paredes, piso e alambrados da quadra de basquete danificados; 14- trincas na mureta da rampa de acesso; 15- trincas e infiltração nos muros; 16- tronco da barra sem contenção metálica, etc.

Com base no mencionado “Descritivo Técnico de Vistoria”, a condomínio notificou a construtora com objetivo de obter a solução para os defeitos construtivos apurados, porém para a surpresa do condomínio, a construtora se negou a cobertura sob a alegação que a garantia para os itens apontados, já havia sido expirada.

Preciso deixar bem claro que, os defeitos construtivos eram de plena ciência do síndico ora notificado, pois já exercia o cargo do condomínio desde 30 de setembro de 2015 e não foi localizada qualquer comunicação com a construtora com o fim a instá-la a providenciar a reparação dos defeitos ali apontados, lavando-se à conclusão de que o mesmo deixou transcorrer “in albs” o prazo de garantia, ou seja, ciente das circunstâncias.

Não bastassem as responsabilidades do síndico previstas na lei, a responsabilidade civil do síndico encontra respaldo nos artigos do Código Civil 186 e 927, que dispõe sobre as matérias que dizem respeito à ação ou omissão lesiva, culpa e dano.

Dispõe o artigo 186, do Código Civil:

“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

Quanto ao dever de reparação, o artigo 927, do mesmo diploma prevê que:

Art. 927.  Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Convém anotar que a responsabilização do síndico pode ser de forma objetiva, ou seja, ocorre a obrigação de indenizar pelo simples evento e, esta responsabilização, decorre do não cumprimento da sua obrigação ou em razão do cumprimento de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, onde a omissão também gera responsabilidades ao agente.

Portanto, cabe ao síndico na administração do condomínio, o cumprimento dos encargos que a Lei, a Convenção e o Regimento Interno lhe atribuem, em especial os deveres previstos no Código Civil (artigo 1348) e na Lei 4.591/64 (artigo 22, § 1º, letra “a”) e a ausência do cumprimento do encargo, por certo ensejará a responsabilização do síndico, caso verificado o prejuízo ao condomínio.

Especificamente quanto ao objeto da presente notificação enviada por mim em defesa daquele condomínio, as normas técnicas vigentes definem o modo que o plano de manutenção no condomínio deverá ser executado (ABNT NBR 5674, SINDUCON, Manual do Síndico, etc.), que são atreladas  às outras regras que definem as garantias e a vida útil do empreendimento e a negligência da sindicatura com relação ao dever de obediência a tais diretrizes, submete o condomínio a um enorme grande prejuízo, haja vista a negativa da garantia pela construtora.

Assim eu notifiquei a empresa do ex síndico com o fim de resguardar direitos e prevenir responsabilidades, para que no prazo de 5 (cinco) dias, a contar do recebimento da notificação apresentasse todos os documentos que comprovem que a empresa de sindicatura comunicou em tempo hábil, ou seja antes e expirada a garantia (notificações, solicitações, chamados técnicos, e-mails trocados com a construtora, etc.) à construtora sobre os vícios construtivos apurados no residencial, que era de plena dele desde o início do exercício do seu cargo de síndico, bem como apresentasse as documentações legais recebidas na implantação do condomínio, não localizadas no empreendimento.

Infelizmente, o que nos foi respondido na contra-notificação e apresentado não foi suficiente e hoje este caso corre no âmbito judicial com meus parceiros advogados especialistas no contencioso.

Como escrevi lá no começo da matéria, para mim um caso triste e isso acaba abalando toda uma massa condominial, que acaba não mais acreditando no trabalho de toda uma classe de profissionais por causa da atuação de um só profissional que desonrou os demais.

O novo corpo diretivo hoje compõe-se se síndico morador e resolveram contratar uma consultoria para a gestão, e um jurídico mensal.

O que vocês acharam deste caso?

Um abraço a todos e até o próximo caso.

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Laert Henriques
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